Inhalt

StBauFR
Text gilt seit: 01.01.2016
gesamte Vorschrift gilt bis: 31.12.2019

Teil II – Besondere Förderbestimmungen

– Vorbereitung –

8. Vorbereitung der Erneuerung

Im Rahmen der Vorbereitung der städtebaulichen Erneuerung können die vorbereitenden Untersuchungen beziehungsweise die städtebaulichen Entwicklungskonzepte sowie die weiteren in § 140 BauGB genannten Maßnahmen gefördert werden.
Bei allgemeinen Planungen ist eine anteilige Berücksichtigung der Kosten möglich, soweit sie in unmittelbarem Zusammenhang mit der städtebaulichen Erneuerung erforderlich sind.
– Ordnungsmaßnahmen –

9. Erwerb von Grundstücken

9.1 Förderbarer Grunderwerb

Gefördert werden kann nur der Erwerb von Grundstücken und Rechten an Grundstücken aufgrund entsprechenden Vertrages oder gesetzlicher Vorschriften (insbesondere des Baugesetzbuches), soweit er für die Erneuerung unmittelbar erforderlich ist.

9.2 Förderfähige Kosten

Förderfähig ist der tatsächlich erforderliche Aufwand, um die Verfügungsgewalt zu erhalten. Hierzu zählen
der Kaufpreis oder die Entschädigung einschließlich der Gebäude und sonstigen Anlagen bis zur Höhe des Verkehrswertes,
die zwingend anfallenden Nebenkosten.

9.3 Zwischenfinanzierung des Grunderwerbs

Sollen Grundstücke neuen Nutzungen zugeführt werden und ist hierzu ein Zwischenerwerb erforderlich, ist die Förderung regelmäßig auf die Kosten der Zwischenfinanzierung bis zur Konkretisierung der Nutzungsabsichten, in der Regel jedoch auf längstens fünf Jahre, zu beschränken.

9.4 Bereitstellung von Grundstücken

Die Förderung eines Grunderwerbs scheidet aus, soweit die Gemeinde für den beabsichtigten Erneuerungszweck geeignete Grundstücke oder entsprechendes Tauschland selbst besitzt (Bereitstellungspflicht).

10. Bodenordnung

Förderfähig sind die Kosten der Maßnahmen, die nach den Bestimmungen des Städtebaurechts zur rechtlichen oder tatsächlichen Neuordnung der Grundstücke entsprechend den Erneuerungszielen durchgeführt werden. Dies gilt auch für die Kosten bei einer entsprechenden vertraglichen Regelung.

11. Umzug von Bewohnern und Betrieben

Förderfähig sind die Kosten des Umzugs von Bewohnern und Betrieben. Hierzu gehören die umzugsbedingten Kosten, die der Gemeinde
durch eine vertragliche oder gesetzliche Verpflichtung zur Entschädigung entstehen, insbesondere bei der Verwirklichung des Sozialplans (§ 180 BauGB), bei der Aufhebung von Miet- oder Pachtverhältnissen (§ 185 BauGB) oder im Rahmen des Härteausgleichs (§ 181 BauGB), bzw.
für die Unterbringung in Zwischenunterkünften sowie die Entschädigung für andere, umzugsbedingte Vermögensnachteile verbleiben, soweit diese Vermögensnachteile nicht bereits bei der Entschädigung für den Rechtsverlust berücksichtigt werden.
Dies gilt auch für Umzüge, die im Zusammenhang mit geförderten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen stehen.

12. Freilegung von Grundstücken

Zu den förderfähigen Kosten der Freilegung gehören die notwendigen Maßnahmen, mit denen die bauliche oder sonstige Nutzung von Grundstücken vorbereitet wird.
Im Übrigen können Entschädigungen oder Wertverluste gefördert werden, die die Gemeinde für die Beseitigung baulicher Anlagen zu übernehmen hat.

13. Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen

Förderfähig sind die Kosten für die Herstellung neuer oder die Änderung vorhandener Erschließungsanlagen, soweit die Erschließungsmaßnahmen zur Erreichung der Erneuerungsziele erforderlich (erneuerungsbedingte Erschließung) und die Kosten von der Gemeinde zu tragen sind.

14. Sonstige Ordnungsmaßnahmen

Förderfähig sind, soweit nicht bereits anderweitig berücksichtigt, die im Zusammenhang mit Ordnungsmaßnahmen entstehenden
Aufwendungen, die die Gemeinde nach § 150 BauGB für die Änderung öffentlicher Versorgungseinrichtungen zu erstatten hat,
Ausgaben, die die Gemeinde einem Eigentümer aufgrund eines Vertrages nach § 146 Abs. 3 BauGB (unter Beachtung eines möglichen Vorteilsausgleichs) zu erstatten hat,
Entschädigungen, soweit durch sie kein bleibender Gegenwert erlangt wird,
Ausgaben für den Härteausgleich (§ 181 BauGB) und sonstige von der Gemeinde zu tragende Ausgaben zur Verwirklichung des Sozialplans (z.B. Entschädigung nach § 185 BauGB),
sonstigen Kosten für weitere Maßnahmen, die erforderlich sind, damit Baumaßnahmen durchgeführt werden können,
Kosten für die Bereitstellung von Flächen und die Durchführung von Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB, soweit sie gemäß § 9 Abs. 1a BauGB an anderer Stelle den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet sind (§ 147 Abs. 2 BauGB).
– Baumaßnahmen –

15. Modernisierung und Instandsetzung

15.1 Förderbare Modernisierung bzw. Instandsetzung

Gefördert werden können Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung im Sinne des § 177 BauGB. Voraussetzung ist, dass ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot gemäß § 177 BauGB ergangen ist oder sich die Eigentümer gegenüber der Gemeinde entsprechend zur Durchführung bestimmter Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen vertraglich verpflichtet haben (Modernisierungsvereinbarung).

15.2 Förderfähige Kosten

Die Kosten müssen im Hinblick auf die Erhöhung des Gebäudewertes und die Nutzungsdauer des Gebäudes unter Berücksichtigung seiner städtebaulichen Bedeutung und Funktion vertretbar sein. Bei Gebäuden von geschichtlicher, künstlerischer oder besonderer städtebaulicher Bedeutung können auch entsprechend notwendige Mehrkosten einbezogen werden. Die Gesamtkosten dürfen allerdings auch dann grundsätzlich nicht das Eineinhalbfache der für einen vergleichbaren Neubau anfallenden Kosten überschreiten.

15.3 Vorrang der Pauschalförderung

Bei planerisch bzw. finanziell überschaubaren Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen hat die Pauschalförderung Vorrang, es sei denn, dass nach den Umständen des Einzelfalls eine Fehlbedarffinanzierung (Kostenerstattung) erforderlich ist, weil nur damit die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes bzw. die Tragbarkeit der Belastung gewährleistet ist.
Die Pauschalförderung ist von der Gemeinde mit einem bestimmten Anteil, bezogen auf die in einer Kostenermittlung dargestellten und von ihr anerkannten Kosten, festzulegen und als Festbetrag mit dem Eigentümer zu vereinbaren. Der Festbetrag muss in seiner Höhe ausreichend sein, um die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes zu gewährleisten bzw. die Belastung für den Bauherrn bzw. Erwerber tragbar zu gestalten.

15.4 Höhe der Förderung; Kostenerstattungsbetrag

Die Höhe der rechnerisch ermittelten Förderung ist maximal auf den Kostenanteil (Kostenerstattung) begrenzt, den die Gemeinde den Eigentümern nach § 177 Abs. 4 und 5 BauGB im Fall eines Modernisierungsgebots zu erstatten hätte. Bei der Berechnung sind die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) entsprechend anzuwenden.
Im Fall einer Modernisierungsvereinbarung (Kostenerstattung) können entsprechend den Umständen des Einzelfalls die in der II. BV genannten Ansätze unterschritten werden oder ihr Ansatz gänzlich unterbleiben. Bei der Berechnung können individuelle Voraussetzungen des Eigentümers (z.B. steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten) berücksichtigt werden. Nr. 15.3 Satz 3 gilt entsprechend.

16. Neubebauung und Ersatzbauten (städtebaulich bedingter Mehraufwand)

Bei Neubebauung und Ersatzbauten gemäß § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzt die Förderung ein unabweisliches städtebauliches Interesse zur Sicherung der Erneuerungsziele voraus.
Die Förderung für den Wohnungsneubau ist auf den Teil der Kosten beschränkt, der sich aufgrund der Lage und der besonderen städtebaulichen Anforderungen zur Erreichung des Erneuerungsziels ergibt und der auch beim angemessenen Einsatz von erststelligen Finanzierungsmitteln, Eigenleistungen des Bauherrn und sonstigen Finanzierungsmitteln unter Berücksichtigung der nachhaltig erzielbaren Erträge nicht gedeckt werden kann (städtebaulich bedingter Mehraufwand). Die nicht gedeckten Kosten sind in einer (vergleichenden) Wirtschaftlichkeitsberechnung nachzuweisen.
Die Förderung von nicht der Wohnnutzung dienenden Neu- und Ersatzbauten ist nur im Benehmen mit dem Staatsministerium des Innern möglich.
Die Grundsätze der Nr. 15 sind entsprechend anzuwenden.

17. Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen

17.1 

Die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinn des § 148 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann gefördert werden, soweit
diese zur Erreichung des Erneuerungsziels erforderlich sind,
die Gemeinde selbst oder Dritte an ihrer Stelle Träger der Einrichtung ist, und
die Gesamtkosten auch bei angemessenem Einsatz von Eigenleistungen und Fremdmitteln sowie sonstigen Finanzierungsmitteln unter Berücksichtigung nachhaltig erzielbarer Erträge nicht gedeckt werden können.
Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn die Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen auch ohne Durchführung einer städtebaulichen Erneuerung errichtet oder geändert werden müssten oder wenn keine gemeindliche Aufgabe vorliegt.
Soweit eine Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtung nicht nur der Erfüllung des Erneuerungszweckes dient, können die Ausgaben grundsätzlich nur anteilig berücksichtigt werden (vgl. Nr. 5.3.5).

17.2 

Einem Neubau ist die Modernisierung oder Instandsetzung von Gebäuden, die wegen ihrer städtebaulichen, geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten werden sollen, vorzuziehen.

18. Verlagerung oder Änderung von Betrieben

Die Verlagerung oder Änderung der von der Erneuerung betroffenen gewerblichen oder land- und forstwirtschaftlichen Betriebe kann zur Erreichung der Erneuerungsziele gefördert werden, soweit Erlöse, Entschädigungen und Förderungen aufgrund anderer rechtlicher Grundlagen zusammen mit angemessenen Eigen- und Fremdmitteln zur Finanzierung nicht ausreichen (Grundsatz der Spitzenfinanzierung).
Die Spitzenfinanzierung muss erforderlich sein, um eine besondere Härte vom Betrieb abzuwenden, insbesondere um eine ernsthafte Bedrohung der betrieblichen Existenz zu vermeiden.
Die Notwendigkeit der Spitzenfinanzierung ist durch entsprechende Gutachten nachzuweisen und eingehend zu begründen.

19. Sonstige Baumaßnahmen

19.1 

Als Baumaßnahmen gelten auch Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB, soweit sie auf den Grundstücken durchgeführt werden, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind (§ 148 Abs. 2 Satz 2 BauGB).

19.2 

Baumaßnahmen, die die Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 148 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 2 BauGB anstelle des Eigentümers durchführt, können gefördert werden, wenn sonst die Erneuerungsziele nicht zu erreichen sind. Zu diesen Maßnahmen gehören insbesondere Gemeinschaftsanlagen, Bewohnergaragen (private Stellplätze) und private Freiflächen in Blockinnenbereichen.
– Kommunale Programme, Vergütungen –

20. Kommunale Förderprogramme und Fonds

20.1 

Die Gemeinde kann in Erneuerungsgebieten zur vereinfachten Förderung kleinerer privater Maßnahmen gemeindliche Förderprogramme z.B. zu Fassadeninstandsetzungen oder Hofbegrünungen auflegen. Soweit diese Programme von der Regierung allgemein genehmigt sind, entscheidet die Gemeinde im Rahmen eines von der Regierung zu bewilligenden Jahresbudgets im Einzelfall selbst über die Mittel und weist deren zweckentsprechende Verwendung summarisch nach. Bei Fassadeninstandsetzungen und Hofbegrünungen können pauschal bis zu 30 % und bei aufwändigen Neuordnungen insbesondere gemeinschaftlich genutzter Freiflächen bis zu 50 % der Kosten als förderfähig anerkannt werden. Andere kommunale Förderprogramme sind dem Grunde nach mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abzustimmen.

20.2 

Die Regierung kann kommunale Fonds (z.B. Quartiersfonds) für kleinere Maßnahmen der Gemeinde zur Begleitung und Steuerung der Gesamtmaßnahmen genehmigen. Nr. 20.1 Satz 2 gilt entsprechend.

21. Sonstige Vergütungen

21.1 Vergütungen für Sanierungsträger, andere Beauftragte und Quartiersmanagement

Die Vergütungen sind förderfähig, soweit sie für Leistungen gewährt werden, die den Zielen der Erneuerung dienen, angemessen sind, den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen und noch nicht durch Honorare für bestimmte Einzelleistungen abgegolten sind.
Wegen der damit verbundenen Entlastung der Gemeindeverwaltung soll die Förderung derartiger Leistungen grundsätzlich auf bis zu höchstens 5 % des Jahreskontingents für die Gesamtmaßnahme pauschal begrenzt werden. Die Regierung kann hiervon in begründeten Einzelfällen, insbesondere in der Anlaufphase einer Maßnahme, Ausnahmen zulassen.

21.2 Vergütungen für die Leistungen bildender Künstler

Die Vergütungen für die Leistungen bildender Künstler sind förderfähig, soweit in geeigneten Fällen bei der städtebaulichen oder baulichen Erneuerung bildende Künstler zur Gestaltung mit herangezogen werden und die Aufwendungen hierfür grundsätzlich folgende prozentuale Anteile der Kostengruppe 300 gemäß DIN 276 nicht überschreiten:
bis zu 500.000 €
2,0 %
über 500.000 € bis zu 2,5 Mio. €
1,5 %
über 2,5 Mio. € bis zu 7,5 Mio. €
1,0 %
über 7,5 Mio. €
0,5 %
höchstens jedoch 125.000 €.

21.3 Kosten der Steuerung und beim Abschluss von Erneuerungsmaßnahmen

Kosten, die bei der Steuerung und beim Abschluss der Erneuerung entstehen, können im Rahmen üblicher Kostenansätze gefördert werden.